Réception avec ou sous réserves : ce que ça implique

La réception est le moment où l'opération change de régime. Avant, l'entreprise doit livrer un ouvrage conforme à son marché. Après, le maître d'ouvrage est en possession de l'ouvrage, et ce sont les garanties qui prennent le relais. Entre les deux, les réserves marquent ce qui reste dû. Bien les rédiger, et bien les suivre, est l'un des actes les plus lourds de conséquences de toute l'opération.

Ce qu'est la réception

Le code civil la définit en une phrase : « La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. » (article 1792-6, alinéa 1). Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, à l'amiable ou, à défaut, judiciairement, et elle est dans tous les cas prononcée contradictoirement.

Deux points à retenir :

• C'est le maître d'ouvrage qui reçoit, pas le maître d'œuvre. Le maître d'œuvre organise les opérations préalables et propose ; le maître d'ouvrage décide.
• Une réception avec réserves est une vraie réception. L'ouvrage est accepté ; les réserves listent ce que l'entreprise doit encore reprendre.

« Avec réserves » ou « sous réserves » ?

Dans le langage courant, on emploie les deux indifféremment. Les textes, eux, distinguent :

• Réception avec réserves : l'ouvrage est reçu, ses effets courent dès la date fixée, et les défauts constatés sont listés pour être repris. C'est le cas le plus fréquent.
• Réception sous réserve d'exécution de prestations (CCAG-Travaux 2021, art. 41.5) : en marché public, des prestations prévues au marché ne sont pas encore exécutées ; le maître d'ouvrage peut quand même recevoir si l'entreprise s'engage à les exécuter dans un délai fixé par la décision, qui ne peut excéder trois mois.
• Réception sous réserve d'épreuves (art. 41.4) : quand certaines épreuves ne peuvent se faire qu'après une période d'utilisation ou à une saison donnée, la réception est conditionnelle ; si les épreuves faites pendant la garantie ne sont pas concluantes, la réception est rapportée.
• Réception sous réserve de réparation (art. 41.7) : quand des imperfections ne touchent ni la sécurité, ni le comportement, ni l'usage, le maître d'ouvrage peut proposer une réfaction (réduction de prix) plutôt qu'une reprise. Si l'entreprise l'accepte, la réception est prononcée sans réserve ; sinon, elle doit réparer, et la réception est prononcée sous réserve de cette réparation.

Le Conseil d'État a tranché la question des effets : sauf clause contraire du marché, une réception avec réserves, ou sous réserve d'épreuves ou de prestations, ne retarde pas le point de départ du délai de garantie, qui court à compter de la date d'effet de la réception (CE, 13 décembre 2024, Commune de Puget-Ville, n° 489720 ; voir aussi le commentaire du cabinet Landot). Autrement dit, les réserves ne « gèlent » pas l'horloge des garanties.

À l'inverse, si l'ouvrage n'est pas en état d'être reçu, le maître d'ouvrage refuse la réception : aucun de ses effets ne se produit.

Le déroulé en marché public (CCAG-Travaux 2021, art. 41)

Texte : article 41 du CCAG-Travaux 2021.

Si le maître d'œuvre ne fixe pas la date des OPR, l'entreprise en informe le maître d'ouvrage, qui doit la fixer dans les 30 jours ; s'il ne le fait pas, la réception est réputée acquise à l'expiration de ce délai (art. 41.1.2 et 41.1.3). Et faute de décision du maître d'ouvrage dans les 30 jours, les propositions du maître d'œuvre s'imposent (art. 41.3).

La réception prend effet à la date d'achèvement fixée par la décision, pas à la date de la signature. C'est cette date qui fait courir les garanties.

En marché privé, aucun texte n'impose ce calendrier : c'est le contrat qui le fixe, souvent par renvoi à la norme NF P03-001 (cahier des clauses administratives générales des marchés privés de travaux de bâtiment, édition 2017), qui ne s'applique que si le marché y renvoie. Sans clause, seul l'article 1792-6 du code civil s'applique.

Ce que la réception déclenche

Dès sa date d'effet, avec ou sans réserves :

• La garantie de parfait achèvement court pendant un an (C. civ., art. 1792-6, al. 2 ; CCAG-Travaux, art. 44.1). Elle oblige l'entreprise à reprendre les désordres réservés à la réception et ceux signalés par écrit pendant l'année.
• La garantie de bon fonctionnement des équipements dissociables court pendant deux ans (C. civ., art. 1792-3).
• La responsabilité décennale court pendant dix ans (C. civ., art. 1792 et 1792-4-1).
• La garde de l'ouvrage passe au maître d'ouvrage : en marché public, il ne peut prendre possession qu'après la réception, sauf urgence et état des lieux contradictoire (CCAG-Travaux, art. 41.8).
• Le décompte final se met en route : l'entreprise remet son projet de décompte final dans les 30 jours suivant la notification de la réception (CCAG-Travaux, art. 12).

Ce que les réserves changent

Les défauts réservés restent dus

L'entreprise doit lever les réserves dans le délai fixé par la décision de réception. En marché public, à défaut de délai, elle doit le faire au plus tard trois mois avant la fin du délai de garantie (CCAG-Travaux, art. 41.6). En marché privé, sans clause, le délai est fixé d'un commun accord entre le maître d'ouvrage et l'entreprise (C. civ., art. 1792-6, al. 3).

Si les réserves ne sont pas levées à temps, le maître d'ouvrage peut faire exécuter les travaux aux frais et risques de l'entreprise, après une mise en demeure restée sans effet (CCAG-Travaux, art. 41.6 ; C. civ., art. 1792-6, al. 4, pour les marchés privés). En marché public, il peut aussi prolonger le délai de garantie jusqu'à l'achèvement des reprises (art. 44.2).

Un défaut visible et non réservé est perdu

C'est la conséquence la plus sévère. Un défaut apparent à la réception, qui n'a pas été réservé, est couvert par la réception. Il ne pourra plus être réclamé au titre de la décennale, qui ne couvre que les vices cachés à la réception. La jurisprudence est constante :

• La réception sans réserve couvre les vices apparents (Cass. 3e civ., 9 octobre 1991, n° 87-18.226). Le maître d'ouvrage peut en revanche agir si le désordre ne s'est révélé dans toute son ampleur qu'après la réception (Cass. 3e civ., 3 décembre 2002, n° 00-22.579). Ces deux arrêts sont présentés dans cette synthèse d'Eurojuris.
• Le caractère apparent s'apprécie en la personne du maître d'ouvrage, au jour de la réception (Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18-14.337, commentaire au BJDA) : ce qui est visible pour un professionnel ne l'est pas forcément pour un particulier.
• C'est au maître d'ouvrage de prouver que le défaut n'était pas apparent le jour de la réception (Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 21-10.753, Dalloz actualité).
• Une réserve ne vaut que pour ce qu'elle décrit : une réserve sur l'étanchéité à l'air des menuiseries n'a pas rendu apparent le défaut d'étanchéité à l'eau découvert ensuite, qui relevait donc de la décennale (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-10.734, commentaire Eurojuris).

D'où l'importance d'une visite d'OPR méthodique, pièce par pièce et lot par lot, et de réserves précises : localisation, nature du défaut, lot concerné, photo si possible. « Reprise des peintures » ne suffit pas ; « Séjour R+1, mur nord : traces de reprise et manque d'opacité sur 2 m² » permet de vérifier la levée.

Le cas du particulier en maison individuelle

En contrat de construction de maison individuelle, le particulier qui n'était pas assisté par un professionnel lors de la réception dispose de huit jours après la remise des clés pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents qu'il n'avait pas signalés (CCH, art. L231-8). Ce délai ne joue pas s'il était assisté.

L'argent : retenue de garantie et solde

La retenue de garantie sert précisément à garantir la levée des réserves.

• En marché privé (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, art. 1 et 2) : retenue de 5 % au plus sur les acomptes, prévue au contrat, consignée ou remplacée par une caution bancaire. Elle est libérée un an après la réception, avec ou sans réserves, sauf si le maître d'ouvrage a notifié au consignataire ou à la caution, par lettre recommandée, une opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entreprise.
• En marché public (CCP, art. R2191-32 et suivants) : retenue de 5 % au plus, remboursée dans les 30 jours suivant la fin du délai de garantie ; si des réserves notifiées pendant ce délai ne sont pas levées, le remboursement attend 30 jours après leur levée (art. R2191-35).

Deux arrêts à connaître en marché privé :

• Le maître d'ouvrage qui n'a ni consigné la retenue, ni notifié d'opposition dans l'année, doit la restituer, même si les réserves ne sont pas levées : il ne peut pas se prévaloir de sa propre carence (Cass. 3e civ., 18 décembre 2013, n° 12-29.472, Légifrance).
• Le délai d'un an ne peut pas commencer avant la réception, qu'elle soit amiable, tacite ou judiciaire (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-11.053, Dalloz actualité).

C'est une raison de plus de ne pas laisser traîner la réception quand l'ouvrage est en état d'être reçu.

Et l'assurance dommages-ouvrage ?

Pendant l'année de parfait achèvement, l'assureur dommages-ouvrage n'intervient pour des désordres de nature décennale, y compris réservés, que si l'entreprise mise en demeure n'a pas exécuté ses obligations (C. assur., art. L242-1). La mise en demeure doit émaner du maître d'ouvrage ou de son mandataire : celle envoyée par le maître d'œuvre chargé du suivi des travaux, sans mandat pour cela, ne suffit pas (Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-21.382, Lextenso ; analyse de l'ANIL). Garder la trace écrite de chaque relance n'est donc pas une formalité.

En pratique

1. Préparer les OPR : plans, CCTP, liste des essais et des documents attendus (DOE, DIUO, attestations).
2. Réserver tout ce qui est visible, précisément, par lot.
3. Fixer un délai de levée dans la décision de réception, plutôt que de s'en remettre au délai par défaut.
4. Tenir un registre des réserves et des désordres signalés pendant l'année : date, localisation, entreprise, délai, état.
5. Constater la levée contradictoirement, par procès-verbal.
6. Surveiller les échéances : fin du délai de levée, fin de l'année de parfait achèvement, opposition éventuelle sur la retenue de garantie.

Ddalle tient ce registre pour chaque projet, dans la phase GPA, et liste les pièces attendues à l'AOR.

Sources

Textes

• Code civil : art. 1792-6 ; art. 1787 à 1799-1, dont 1792, 1792-3 et 1792-4-1 (Légifrance).
• CCAG-Travaux 2021 : art. 41, réception ; art. 44, garanties contractuelles.
• Code de la commande publique : retenue de garantie, art. R2191-32 et suivants ; art. R2191-35.
• Loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 (retenues de garantie, marchés privés).
• Code de la construction et de l'habitation : art. L231-8.
• Code des assurances : art. L242-1.
• Norme NF P03-001 (AFNOR, payante).

Jurisprudence

• CE, 13 décembre 2024, Commune de Puget-Ville, n° 489720
• Cass. 3e civ., 9 octobre 1991, n° 87-18.226, et 3 décembre 2002, n° 00-22.579 : synthèse Eurojuris
• Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18-14.337 : BJDA
• Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 21-10.753 : Dalloz actualité
• Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-10.734 : Eurojuris
• Cass. 3e civ., 18 décembre 2013, n° 12-29.472 : Légifrance
• Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-11.053 : Dalloz actualité
• Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-21.382 : Lextenso, ANIL

Avertissement

Cet article présente des règles générales et quelques décisions de justice à la date de sa publication. Les textes et la jurisprudence évoluent, et chaque opération dépend de son marché, de ses pièces contractuelles et de ses faits. Il ne remplace pas un conseil juridique : avant toute décision (réception, refus, opposition, mise en demeure, déclaration de sinistre), vérifiez les textes en vigueur sur Légifrance et prenez l'avis d'un avocat ou du service juridique de votre assureur.